부동산 거래량과 가격추이 : 서울 아파트 매매월 650여 건금리인상은 언제 멈출까

부동산 거래량과 가격추이

서울 아파트 매매 월 650여 건 금리인상은 언제 멈출까

글. 정철진(경제칼럼니스트, 진투자컨설팅 대표)

주식이든 부동산이든, 고급시계든 가격 상승의 기본 조건은 거래량이다. 쉽게 말해 그 물건을 갖고 싶어 많은 사람이 몰리면 몰릴수록 가격은 올라가는 법이다. 전국 집값의 바로미터로 평가받는 서울 아파트 가격 역시 마찬가지이다. 그간 거래량 추이를 보면 부동산 활황기에는 한 달에 1만 건~1만 2천 건 정도의 매매거래가 이뤄졌다. 나름 시장이 괜찮다고 할 때는 8천 건 정도, 보통 6천 건 정도는 ‘기본’으로 사고 팔린다. 그런데 지금은? 이번 시간에는 부동산(주택) 거래량과 가격 추이, 그리고 집값 전망에 대해 이야기한다.

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7월 서울 아파트 매매 643건 역대 최저 ‘끝 아니다’

모든 자산시장에는 호황이 있으면 당연히 불황도 찾아온다. 국내 주택시장도 마찬가지다. 집값 하락기는 반드시 존재하는 법이다. 그리고 현시점이 바로 그런 상황이다. 그런데 뭔가 좀 수상하다. 바로 거래 폭감, 거래 절벽, 아니 ‘거래 실종’이 너무 심하다.

과거 ‘주택시장이 정말 최악이다’라고 할 때도 서울 아파트는 3천 건 정도 매매가 이뤄졌었다. 하지만, 현재 거래량 패턴은 완전히 붕괴됐다. 서울부동산정보광장에 따르면 지난 7월 서울 아파트 거래량은 643건으로 대한민국 역사상 최저치를 기록했다. 8월도 크게 다르지 않았다. 655건으로 7월보다 10여건 증가했을 뿐이다(국토교통부 집계는 907건). 정확한 9월 매매 통계는 나오지 않았지만, 추석 연휴가 있었던 걸 감안하면 500건 대까지 추락할 가능성이 높다. 지난 2008년 말 세계 금융위기가 터졌을 때도 월 3천 건 정도 매매가 이뤄졌고, ‘최악의 부동산 시기’라고 불리는 지난 2010년 5월에도 2,131건을 기록했다. 즉, 현재까지 월 2천 건 정도가 가장 적은 서울 아파트 매매 거래였던 것. 하지만 지금 주택시장은 2010년만큼 가격 하락이 심하지 않은데도 불구하고 벌써 월 천 건이 붕괴됐다. 150만 채가 넘는 서울 아파트 물량 중에 한 달에 매매 거래가 500~600건 정도라니! 그럼에도 주택매매는 크게 늘어날 것 같지 않다. 역시 ‘금리’ 때문이다.

금리인상은 과연 언제까지? 주담대 8% 각오해야

왜 매수세가 나타나지 않는 걸까. 이유는 명확하다. 집을 사려는 사람들은 현재 이뤄지고 있는 금리 인상의 끝이 어느 정도인가를 확인하고 싶기 때문이다. 주택, 아니 부동산이라는 거래는 대부분 ‘대출’을 받아 이뤄진다. 따라서 대출금리는 매매에 있어 중요한 고려대상이 된다. 그런데, 지금 문제가 생겼다. 지금 진행되는 금리 인상이 연말에 멈출지, 아니면 내년 1분기에 끝날지, 또 아니면 내년 연말까지 이어질지 그 누구도 알 수 없다는 점이다. 정확히는 ‘과연 어느 정도 금리 수준에서 물가가 잡힐까?’인데, 이걸 현재로선 알 수가 없다. 게다가 금리 인상폭도 현재로선 미지수다. 한국은행이 기준금리(9월 말 기준 2.5%)를 3%까지 올릴지, 아니면 3.5%, 혹은 4%까지 올려야 물가가 잡힐지 아무도 알 수 없다. 그런데, 만약 기준금리가 3%를 넘는다면 시중 주택담보대출금리의 상단선은 연 7%까지 올라가고, 여기서 더 올리면 이제 8%대 대출금리를 보게 될 것이다.

자, 이때 집을 사려는 사람 입장에선 2가지를 확인하려 할 것이다. 첫째는 앞서 말한 것처럼 금리 인상이 언제 멈추는가이고, 둘째는 그때 금리 수준은 얼마인가이다. 이 2가지 조건이 모두 고려대상인데, 금리 인상이 확실히 멈추어야 하고, 그때 금리는 기본적으로 7% 밑이어야 한다. 금리인상이 멈췄는데, 이때 대출금리가 8%대라면 매수는 더 기다릴 것이고 거래량은 계속 폭감 상태일 것이며, 당연히 집값도 약세를 이어갈 수밖에 없다.

집값 2019년, 2017년, 아니면 2015년?

그렇다면 집값은 어떤 패턴을 보이게 될까. 현재 수준을 보면 지역에 따라 편차가 있지만 코로나19 이전인 2019년 말 가격대로 내려와 있다. 강남 지역의 경우, 국민평형(30평형) 대가 20억 원이 깨진 19억 원대에 거래되고, 강북 인기지역에선 15억 원 선이다. 서울 외곽과 수도권에서는 30평형대 아파트 가격이 10억 원 선도 깨져있다. 따라서 이다음부터가 중요하다. 만약 여기서 금리 인상이 멈춰준다면, 거래는 살아날 것이고, 현재 가격이 지지선이 될 가능성이 높다.

그런데, 금리 인상이 지속되고 시중금리가 계속 오르면 다음 가격대는 지난 2017년 가격대인 강남 30평형 13~15억 원대, 강북 인기지역 10~12억 원, 수도권 6~7억 원이 지지선이 된다. 하지만 내년(2023년) 내내 금리가 계속 오른다면 집값은 더 흔들릴 가능성이 높다. 정리해 보자. 주택 매매 거래는 언제 되살아날까, 집값은 얼마나 더 떨어질까, 딱 하나의 기준인 ‘금리 인상은 언제 멈출까’를 확인하면 될 것 같다.

 

[출처 : 사학연금 11월호 웹진]