부동산정책 발표 후 노후계획은 어떻게?

부동산정책 발표 후 노후계획은 어떻게?

‘희망드림 상담소’는 전역(예정)자들의 고민을 들어보고, 해당 분야 전문가가 고민에 맞는 솔루션을 제공하는 칼럼입니다.

솔루션 제공. 정숙희(연세대학교 공학대학원 도시계획 석사)

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Q. 2019년 2월 인천 계양에 장기복무 제대군인 특별공급을 받았습니다. 올해 10월 입주 예정 입니다. 운이 좋았는지 2020년 1월 양주 옥정에 미계약 된 아파트 하나를 더 얻어 부부 공동명의로 계약했습니다. 2022년 10월 입주 예정으로, 입주하고 11월 이후부터 전매 가능합니다. 지금 사는 곳은 구로구의 민간 임대아파트인데 작년 9월에 입주했고, 현재 4인 가족 세대 구성원 모두 집을 보유하고 있지 않습니다. 정년이 멀지 않아 노후대책으로 임대수입을 생각하고 은행 융자를 받아 준비 했는데 지난해 정부의 강도 높은 부동산정책 발표로 노후 계획이 혼란스럽습니다. 부동산 참 어렵네요.

다주택으로 종부세를 감수하며 임대를 놓아야 할지, 우리 가족이 살 집 하나만 남기고 모두 처분 하려니 양도세도 만만치 않고 어떻게 해야 할지 고민이 많습니다. 노후의 부동산 계획, 어떻게 하면 효과적으로 풀어갈 수 있을까요?

※ 희망드림 상담소에서 솔루션 받기를 원하시는 제대군인은 vnet5729@gmail.com으로 고민거리를 보내주세요.

A. 아파트 소재지 인천 계양구와 양주시는 현재 조정대상지역입니다. 조정대상지역이 되면 강화된 세제 및 금융 규제를 적용받게 됩니다. 현 정부 들어 복잡하게 바뀐 부동산 세제는 취득단계, 보유단계, 양도단계로 나누어 살펴볼 필요가 있습니다.

먼저 취득 단계에서 세제상 불이익은 없습니다. 2021년 10월 취득 예정인 인천 계양구 아파트는 1주택으로 주택 가액에 따라 1~3%의 기본 세율을 적용받게 됩니다. 양주 옥정에 추가로 취득하는 아파트는 조정대상지역 내 2주택으로 바뀐 세제라면 중과세 되어 8%의 높은 세율이 적용 됩니다. 그러나 양주 옥정의 아파트는 취득세율 강화 시행일(2020.08.12.)이전에 계약해(2020.01) 중과세 없이 주택 가액에 따라 1~3%의 기본 세율을 적용 받을 수 있습니다.

보유 단계에서는 재산세와 종합부동산세가 있습니다. 재산세제는 큰 변화가 없지만 종합부동산세는 올해 공동주택 공시가격의 상승과 세율 급등으로 가격이 높은 아파트를 보유한 다주택자의 경우 부담이 큰 편입니다. 그러나 종합부동산세는 인별로 주택 공시가격 합산 금액이 6억 원 이하일 경우 다주택자라도 세부담이 없습니다. 다만, 향후 공시가격이 상승해 인천 계양 단독명의와 양주 옥정 공동명의 지분에 해당하는 공시가격 합산 금액이 6억 원을 초과한다면 종합부동산세 부담에 노출될 여지는 존재합니다.

양도 단계에서는 조정대상지역에서 2년 이상 보유한 2주택자의 경우 2021. 6. 1. 이후 매각 시 과세표준에 따라 기본세율(6~45%)에 20%의 추가 가산 세율이 적용됩니다. 만약 인별 과세표준이 8,800만 원 초과 1억 5천만 원 이하라면 기본세율은 35%지만 20%가 추가 가산 되어 55%의 세율을 적용받게 됩니다. 아울러 보유 기간에 따라 부여되는 장기보유특별공제 혜택도 받지 못합니다. 만약 주택을 처분해야 한다면 양도차익이 큰 주택을 나중에 매각해 1세대 1주택 9억 원 이하 비과세 혜택을 보는 것이 유리합니다. 주의할 점은 1주택자가 된 날로부터 2년 보유 및 거주 후 매각해야 비과세 혜택이 주어지므로 신경을 써야 합니다.
최근 신축 아파트에 대한 선호도 증가로 신규 분양 아파트는 높은 프리미엄이 형성되고 있습니다. 특별 공급을 받으신 인천 계양은 도심권으로 주거 성숙도가 높은 지역입니다. 교통, 생활 인프라 등이 잘 갖춰져 있기 때문에 장기 보유를 해도 무방한 지역입니다. 양주 옥정 신도시는 경기 북부의 외곽지역에 있지만 대규모 택지지구라는 장점과 7호선 연장, GTX C노선 덕정역을 이용할 수 있어 향후 기대 가치가 높은 지역입니다.
두 주택은 모두 분양가가 저렴해 취득세 부담이 적고, 공동주택 공시가격 합산 금액이 인별로 6억 원을 초과하지 않으면 보유 단계에서 발생하는 세부담도 낮습니다. 만약 조정대상지역에서 해제된다면 양도세는 일반 세율이 적용되고 장기보유특별공제 혜택도 받을 수 있습니다. 두 지역은 모두 입지가치가 양호하고 선호도가 높은 신축이기 때문에 장기보유 하면서 매각을 결정하셔도 될 것으로 사료됩니다.

한편, 조정대상지역은 주택담보대출 규제가 강해 2주택자의 경우 처분조건부가 아니면 대출이 어렵습니다. 이 경우 전세가 비율이 높은 아파트의 전세금을 최대한 활용해 자금조달 계획을 수립하는 것도 방법입니다.
노후대비로 임대 수입을 고려할 경우 2주택자라면 전세는 임대소득세 부담이 없지만 월세는 임대소득세 부담이 발생합니다. 월세 임대소득은 인별로 연간 2,000만 원을 넘지 않으면 14% 단일 세율로 분리과세가 가능합니다. 그러나 임대소득이 발생하게 되면 건강보험 피부양자 자격이 박탈되어 지역가입자로 전환될 수 있습니다. 건강보험료가 별도로 부과되면 월세 소득 실익이 낮아지기 때문에 종합적으로 잘 살펴 결정하시는 게 좋습니다.

 

 

[ 출처 : 제대군인 4월호 바로가기 ]