부동산 양도세를 절세하는 배우자 증여방법

부동산을 팔면서 양도차익이 있다면 양도세를 내야 한다. 양도세 절세전략의 단골 메뉴 중 하나로 배우자에게 증여하는 방법이 있다. 증여를 하면 왜 양도세가 줄어드는 걸까? 사례를 통해 증여로 양도세를 절세하는 전략을 살펴보고 주의점을 알아보도록 하자.

글. 이은하 세무사

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세율이 인상된바로 파는 경우 VS 배우자에게 증여하는 경우다

현재 양도소득세율은 소득세율과 동일하다. 내년 1월 1일 이후 발생한 소득부터는 과세표준 10억 원 초과 시 45%(지방소득세 포함 49.5%)로 세율이 인상된다. 가령, 과세표준이 13억 원이라면 10억 원을 초과하는 3억 원에 대해서는 45% 세율이 적용된다.박 씨가 7년 전 강원도 속초에 1억 8,000만 원에 사둔 땅값이 최근에 5억 원으로 올랐다. 박 씨는 이 근처에 산 적도 없고, 농사를 지은 적도 없다. 따라서 이 땅은 비사업용토지로 세율이 10%p 가산되며 판다면 양도세로 약 1억 2,200만 원을 내야 한다. 박 씨는 양도세를 줄이기 위해 배우자에게 증여를 할 수 있다. 배우자한테 받은 증여는 10년간 6억 원을 공제해준다. 최근 10년 동안 배우자에게 증여받은 적이 없다면 6억 원까지는 공제받을 수 있어서 증여세가 없다.

 

분양권도 주택 수에 포함된토지는 증여재산가액을 어떻게 평가할까

2021년부터는 주택 수를 계산할 때 분양권도 포함된다. 현행은 조합원 입주권은 주택 수에 포함되는 것과 달리 분양권은 주택 수에 포함되지 않는다. 따라서 분양권을 하나 가지고 있는 1주택자가 주택을 팔면 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있다. 또한 2주택과 분양권이 하나 있어도 2주택으로 과세되고 분양권은 주택 수에 포함되지 않는다. 하지만 2021년 1월 1일부터는 분양권도 주택 수에 포함된다. 여기서 중요한 것은 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권부터 적용된다는 점이다. 즉, 올해 연말까지 취득한 분양권은 현행처럼 주택 수에 포함되지 않는다.그렇다면, 토지를 증여할 때 증여재산가액은 얼마로 하면 될까? 증여받은 재산이 부동산일 때, ‘시가’로 평가하는 것을 원칙으로 한다. 시가란 증여일 전 6개월, 증여일 후 3개월 이내에 생긴 매매가액이나 감정평가액, 수용, 공매, 경매가액을 말한다. 일반적으로 공동주택인 아파트는 같은 단지 내에 같은 평수, 공동주택가격의 차이가 5% 이내인 아파트가 팔린 사례가 있다면 그 유사매매사례가액으로 평가된다. 하지만 토지는 위치도 면적도 다 제각각인데다 거래가 많지 않기 때문에 유사매매사례가액을 찾기 어렵다. 시가가 없으면 보충적 평가방법인 기준시가로 평가해야 하는데, 토지의 기준시가는 개별공시지가이다. 그런데 개별공시지가는 시가에 비해서 훨씬 낮은 가격이기 때문에 이 금액으로 증여를 하는 것은 양도세를 줄이는 데 크게 도움이 안 된다.

왜냐하면 양도세를 줄이기 위해서는 양도차익을 줄여야 하는데 양도차익은 양도가액에서 취득가액을 차감한 금액이다. 결국 취득가액을 올리는 것이 주요한 포인트이다. 배우자에게 현 시세대로 증여를 해서 취득가액을 올려놓으면 나중에 배우자가 팔 때는 양도차익이 그만큼 줄어들기 때문에 양도세를 절세할 수 있다.

#양도가액　#취득가액

 

이런 경우 토지를 증여할 때 감정평가를 받아서 감정평가액으로 증여세를 신고할 수 있다.

증여를 했으니 부동산 등기에 따른 취득세도 들어간다. 증여 취득세율은 4%이다. 다만, 주택(조정대상지역 내 기준시가 3억 원 이상)을 증여할 때는 올해 8월 11일 이후부터는 취득세율이 12%로 대폭 인상된다.

 

증여받은 부동산은 5년이 지난 후에 팔아야 한다

증여받은 부동산을 팔 때 가장 중요한 점은 증여받은 날부터 5년이 지나서 팔아야 한다는 점이다. 증여를 통해 양도세를 회피하는 것을 방지하기 위해 세법에서는 증여일로부터 5년 이내에 증여받은 재산을 팔면 ‘취득가액 이월과세’ 규정을 적용하고 있다. 취득가액 이월과세란 양도세를 계산할 때 취득가액을 증여받은 가액이 아니라 종전 증여자가 취득한 가액으로 계산하라는 것이다.

박 씨의 7년 전 취득가액이 1억 8,000만 원이고 박 씨의 배우자에게 증여받을 때 감정평가액이 4억 3,000만 원이라고 가정해보자. 박 씨의 배우자가 증여받은 지 5년이 되기 전에 이 토지를 5억 원에 판다면 취득가액이 종전 증여자인 박 씨의 취득가액 1억 8,000만 원으로 양도세가 계산된다. 즉 양도차익은 5억 원에서 1억 8,000만 원을 뺀 3억 2,000만 원이다. 증여를 해서 양도세는 줄인 것 없이 취득세만 들어간 셈이다.

증여받고 5년이 지나서 판다면 어떨까? 박 씨 배우자가 증여받은 가액인 4억 3,000만 원이 취득가액으로 양도가액에서 차감된다. 7,000만 원 양도차익에 대해 양도세가 계산되기 때문에 양도세가 약 1,680만 원으로 줄어든다. 따라서 배우자에게 증여해서 양도세를 절세하기 위해서는 증여한 후 5년이라는 시간을 더 기다려야 한다는 점을 명심해야 한다.

 

 

[출처 사학연금 사학연금지 10월호 바로가기]