양도세 비과세 받는 법_일시적 2주택자

 

부동산을 취득한 가격보다 비싼 가격에 팔았다면 그 양도차익에 대해 양도세를 내야 한다. 그런데 세법에서는 1세대가 1주택을 가지고 있는 경우에는 일정 요건을 갖추면 양도세를 비과세해 주는 혜택을 주고 있다. 만약 양도일인 현재 2주택을 가지고 있다면 어떨까?

글. 이은하 세무사

---

2주택자는 양도세를 내야 하지만 특수한 경우에는 1주택자로 보아 비과세를 해 주는데, 대표적인 것이 일시적 2주택자이다. 이사를 가려고 주택을 취득하고 종전 주택을 아직 팔지 않아서 일시적으로 2주택자가 된 경우가 있다. 이때 종전 주택의 양도세를 비과세를 받으려면 요건이 필요하다.

이사 가기 위해서 새로 취득한 주택을 ‘새로운 주택’ 또는 ‘신규 주택’이라고 하고 기존에 살던 주택을 ‘기존 주택’ 또는 ‘종전 주택’이라는 명칭을 쓴다. 일시적 2주택 비과세 특례는 종전 주택을 팔 때, 양도일 현재 2주택이라도 비과세 혜택을 준다는 것이다. 그러기 위해서는 다음의 요건을 갖추어야 한다.

1년 이상 보유 후 신규 주택을 취득해야 한다

1세대 1주택자가 양도세를 비과세 받으려면 보유 기간(취득 당시 조정대상지역이라면 거주기간 포함), 양도가액에 대한 요건을 갖추어야 한다. 해당 주택을 2년 이상 보유해야 한다. 단, 2017년 8월 3일 이후에 조정대상지역 내에서 취득한 주택이라면 2년 이상 거주 요건도 있다. 많은 질문이 들어오는 것 중 하나는 2017년 8월 3일 이후에 취득한 주택으로 취득일 현재 조정대상지역이었지만 양도할 때는 조정대상지역에서 해제되었다면, 이때도 2년 거주를 해야 비과세를 받을 수 있느냐는 것이다. 정답은 2년 거주를 해야 한다. 취득 당시 조정대상지역이라면 양도일에 조정대상지역 여부와 관계없이 2년 거주 요건을 충족해야 한다. 비과세를 받으려면 금액 기준도 있다. 주택의 양도가액이 9억 원 이하여야 한다. 하지만 9억 원을 넘는다고 전부 과세되는 것은 아니며 9억 원을 초과하는 양도차익에 대해서만 양도세가 과세된다. 여기서 또 하나, 일시적 2주택 비과세를 받기 위해 반드시 기억해야 할 점이 있다. 종전 주택을 취득하고 최소한 1년은 지난 후 새로운 주택을 취득해야 한다는 것이다. 간혹 불과 며칠 차이로 1년을 못 채우고 새로운 주택을 구입하는 바람에 종전 주택을 비과세를 받지 못하는 안타까운 사례들이 있으니 주의하자.

# 신규 주택 취득일
# 종전 주택 처분일

신규 주택 취득일에 따라 종전 주택 처분일이 다르다

최근 몇 년 사이 세법이 자주 개정되면서 혼동이 많은 부분 중 하나가 일시적 2주택이다. 신규 주택을 언제 취득했느냐에 따라서 종전 주택의 처분기한이 달라지고 지켜야 할 요건도 다르기 때문이다. 다만, 개정된 규정들은 신규 주택 취득일 현재 종전 주택과 신규 주택이 모두 조정대상지역에 있는 경우에 한해서 적용된다. 따라서 신규 주택 취득일 현재 둘 중의 하나라도 비조정대상지역에 있다면 예전처럼 신규 주택 취득일로부터 3년 이내에 종전 주택을 팔면 된다. 그런데 종전 주택과 신규 주택이 모두 조정대상지역에 있다면 어떨까?

정부는 주택 시장이 과열되자 조정대상지역 내의 일시적 2주택 비과세 규정을 강화했다. 즉, 신규 주택을 취득하고 종전 주택을 파는 시기를 단축했다. 개정을 거듭함에 따라 신규 주택의 취득일에 따라 종전 주택의 처분기한이 다음과 같이 세 단계로 달라진다.

첫째, 2018년 9월 13일 이전에 신규 주택을 취득했다면 신규 주택 취득일로부터 3년 이내에 종전 주택을 팔면 된다. 둘째, 2018년 9월 14일 이후에 신규 주택을 취득했다면 2년 이내에 팔아야 한다. 다만, 2018년 9월 13일 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지불한 경우에는 종전 규정인 3년이 적용된다. 셋째, 2019년 12월 17일 이후에 신규 주택을 취득했다면 1년 이내에 종전 주택을 팔아야 할 뿐만 아니라 신규 주택으로 전입까지 해야 비과세 받을 수 있다. 이때도 2019년 12월 16일까지 매매계약을 하고 계약금을 지불한 경우에는 종전 규정인 2년이 적용된다. 양도세에서 비과세는 가장 큰 혜택이고 비과세가 되느냐 마느냐에 따른 세금 차이가 크다. 일시적으로 2주택이 된 경우 비과세를 받을 수 있는 요건을 꼼꼼히 챙겨서 아깝게 놓치는 일이 없도록 준비하는 것이 좋다.

[출처 : 사학연금지 11월호 바로가기]

더 쉬운 경제::일시적 2주택자, 양도세 비과세 받는 법