주택임대차보호법 임대차 3법 시행과 임대차 시장 변화

임대차 3법(계약갱신청구권제·전월세상한제·전월세신고제) 시행과 세금 부담 강화 등으로 집주인의 수익성이 줄어 전세를 월세나 반전세로 돌리는 움직임이 확산하면서 전세 물건 공급이 줄어들고 있다. 임대차 3법은 단기적으로는 임대시장에 효과가 나타나겠지만, 장기적으로는 실수요자들에게 부담으로 돌아갈 것이란 우려가 나오고 있다.

Words. 권대중 명지대학교 부동산학과 교수

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임대차 3법 시행
계약갱신청구권제와 전월세상한제를 핵심으로 하는 주택임대차보호법 개정안이 지난 7월 30일 국회 본회의를 통과한 데 이어 31일에는 국무회의 의결을 통과함으로써 7월 31일부터 시행되고 있다. 전월세 신고제를 핵심으로 하는 부동산 거래신고 등에 관한 법률 개정안 역시 지난 8월 4일 국회 본회의를 통과한 데 이어 11일 국무회의 의결로 2021년 6월 1일부터 시행될 예정이다.

따라서 세입자에게 계약 만료 1개월 전까지 1회에 한하여 계약갱신청구권을 행사할 수 있도록 함으로써 현행 2년에서 4년으로 계약 기간을 보장받도록 하되, 집주인이나 직계 존·비속이 실거주할 경우 등 계약갱신청구를 거부할 수 있도록 했다. 다만, 올해 12월 10일 개정안이 시행될 경우 2개월 전까지 계약갱신청구권을 행사하여야 한다. 또한 임대료 상승폭을 직전 계약 임대료의 5% 이내로 제한하되, 지방자치단체가 조례로 상한을 정할 수 있도록 하였다. 이러한 계약갱신청구권과 전월세상한제는 개정법 시행 전 체결된 기존 임대차 계약에도 소급 적용된다.

2021년 6월 1일부터 시행예정인 전월세신고제는 주택임대차 계약 시 계약 당사자(집주인과 세입자)가 계약 후 30일 이내에 주택 소재지 관청에 임대차 보증금 등 임대차 계약 정보를 신고해야 한다. 만약 당사자 중 일방이 신고를 거부하면 단독으로 신고할 수 있으며, 임대차 신고가 이뤄지면 확정일자를 부여한 것으로 간주된다. 또한, 개정안에서는 주민등록 전입신고만으로 임대차 계약 신고를 한 것으로 처리하는 방안도 담겨 있다. 다만, 전월세신고제가 도입된다고 해도 모든 지역과 주택을 대상으로 하는 것은 아니며, 법 시행령에서 대상 지역과 임대료 수준을 정하도록 했다.

그러나 임대차 3법의 시행으로 임대기간 내에는 전세를 월세로 전환할 수 없으며 임대료 인상의 제한에 따라 일부 집주인들이 반전세나 월세로 전환하면서 전월세 품귀현상이 나타나고 있다. 이로 인해 임대료가 상승하고 있는 등 당장 임차인들에게 고통을 주고 있다.

임대차 시장 현황
지난 8월 14일 부동산 정보업체 부동산114에 따르면 7월 말 기준으로 서울 아파트 평균 매매가격은 이미 10억 원을 넘어섰으며 평균 전세 가격도 5억 원 돌파를 앞두고 있다고 한다. 역대 최고가다. 반전세 가격도 사상 최고치를 기록하고 있다.

물론 임대차 3법 시행 전 전세 가격도 동반 상승했다. 아파트 실거주 요건이 강화되면서 내 집으로 들어가는 임대인이 늘어난 탓도 있을 것이다. 세입자의 계약갱신청구권, 전월세상한제 등의 도입은 전세 물건을 감소시키는 효과를 낳았다.

아파트 반(半)전세 가격도 사상 최고를 기록했다. 반전세는 보증금이 월세의 240개월 치를 초과하는 보증부 월세다. 서울부동산광장에 따르면 서울에서는 8월 13일까지 총 1,929건의 아파트 전·월세 계약이 체결됐는데, 이 중 242건인 12.54%가 반전세 계약인 것으로 나타났다. 이러한 현상은 전세 품귀로 임대차 시장에서 우위를 차지한 집주인이 저금리 기조에 조세 3법 등으로 늘어나는 세 부담을 세입자에게 전가하면서 전세에 추가로 월세를 받는 반전세로 선회하고 있어 나타나는 현상이라고 생각된다.

향후 임대차 3법 시행과 조세 3법 시행으로 전세의 반전세 전환 속도가 빨라질 것이며 전세난이 심화될 수밖에 없는 구조다. 한 번 상승한 전·월세 가격은 쉽게 떨어지지 않는다. 특히, 아파트 임대차시장의 변화가 대표적인 서민주택시장인 연립·다세대주택시장까지 타격을 주고 있다. 이에 정부가 전월세상한제와 계약갱신청구권제를 시행하면서 주택공급대책을 내놓았지만 단기간에 수급 불균형을 해결하기에는 역부족이다.


외국의 임대차 제도
정부 여당은 임대차 3법을 시행하는 이유로 외국 여러 나라가 이미 임대차 갱신제도와 표준임대료, 임대료 인상률 상한선 등 임대차 안정화 정책을 시행하고 있다는 점을 강조한 바 있다. 따라서 외국의 임대차 제도를 알아보자.

첫째, 미국은 주별로 임대차 관련법을 운영하고 있으며, 임대료 규제가 가능한 주는 전면시행이 아니라 뉴욕, 뉴저지, 워싱턴DC, 캘리포니아 등이다. 뉴욕주의 경우 세입자의 계약갱신청구권을 인정하고 있으나 집주인은 본인이나 가족이 실거주하려는 경우 등은 계약갱신을 거절할 수 있다. 임대료는 1947년부터 1974년 사이에 지어진 공동주택 일부에 대해서는 집주인에게 재산세에 대한 세액공제 혜택을 주는 대신 시세 이하로 월세를 받도록 규제하고 있다.

둘째, 영국은 1988년 제정된 주택법 시행 이전과 이후에 따라 다르다. 주택법 시행 이전의 임대차 계약은 독일, 프랑스와 비슷하게 세입자가 보호를 받으며, 법원의 판단에 따라 계약 연장이 결정된다. 법원은 세입자가 다른 집으로 이사 갈 수 있는 경우, 집을 훼손하거나 월세를 연체한 경우, 이웃에게 큰 피해를 준 경우 계약 종료를 명할 수 있다.

셋째, 독일의 경우 최단 기간은 1년으로 보고 있고 특별한 사유가 없는 경우 기한이 없는 계약 관계로 체결되는 것이 일반적이며, 임차인이 계속 거주할 의사만 있다면 종신계약도 가능하다. 임대료는 기본적으로 집주인과 세입자의 합의로 결정된다.

넷째, 프랑스는 임대차 기간은 세입자가 일반인인 경우 최소 3년, 법인인 경우 최소 6년의 임대차 기간이 보장된다. 임대료의 증액도 소비자물가지수를 고려해서 기준임대료지수를 초과해 인상할 수 없다.

다섯째, 일본은 2년 단위 월세 계약을 기본으로 하고 있고, 건물 임대인은 정당한 사유가 있다고 인정되지 않을 경우 계약 해지를 할 수 없다. 또한 임대인들은 월세를 마음대로 올릴 수도, 세입자를 마음대로 내보낼 수도 없어 처음부터 세입자를 매우 까다롭게 고른다.

"정부 여당은 임대차 3법을 시행하는 이유로 외국 여러 나라가 이미 임대차 갱신제도와 표준임대료,
임대료 인상률 상한선 등 임대차 안정화 정책을 시행하고 있다는 점을 강조한 바 있다."

임대차 시장의 변화
그러나 외국이 임대차 시장을 규제하고 있다고 우리나라도 이를 적용해야 하는 것인지는 고민해 볼 일이다. 왜냐하면 외국의 경우 지역마다 적용이 다르고 인상률 규제와 임대기간 역시 다르다. 우리나라와 같이 일률적으로 시행되는 경우가 많지 않다. 임차인의 주거권 보호가 자칫 잘못하면 임대인의 재산권 제약으로 번질 수 있으므로 외국 사례를 그대로 도입하는 것은 매우 위험하다. 외국의 임대차보호 관련 법률들은 우리나라의 주택시장 특성과 문화·역사가 다르기 때문에 도입과 시행방법이 달라야 한다. 또 하나 고려해야 할 부분은 지난 1989년 계약 기간을 1년에서 2년으로 늘릴 당시 전세 가격이 큰 폭으로 상승한 적이 있다는 점이다. 지금은 저금리 시대이기 때문에 전세 수익률이 월세 수익률보다 낮다보니 임대료를 규제하면 수익률이 높은 월세로 임대주택시장의 무게 중심이 이동할 수 있다. 전세는 줄고 월세가 그 자리를 대신하는 것이다. 여기에 부동산 조세 3법이 국회를 통과하면서 일부분 이미 시행되고 있어 전세의 반전세, 월세의 가속화는 어쩔 수 없는 듯하다.

임대차 3법의 시행은 시간이 지나면 세입자가 오래 거주하게 됨에 따라 서민들에게는 주거의 안정성을, 집주인에게는 임대수익의 안정성을 보장해 줄 수 있다. 뿐만 아니라 급격한 임대료의 등락을 방지하는 순기능의 역할도 할 수 있다.

그러나 임대인의 입장에서는 재산권 행사에 대한 과도한 침해가 될 소지가 있으며, 4년 동안 임대료 인상에 제한이 따르므로 4년 뒤 새로운 계약을 체결할 경우 초기 임대료를 높게 책정할 가능성도 있다. 또한 주택을 구하려는 사람보다 현재 거주하고 있는 세입자에게 유리하고, 금리가 인상되고 규제가 지속되면 민간임대주택 공급이 감소될 수 있으며, 임대주택의 질적 하락을 불러와 부정적인 효과가 더 클 수도 있다. 따라서 임대차 3법은 임대차 시장에서 임차인들에게 꼭 긍정적 효과만 있는 것은 아니다. 향후 임대차 시장을 고려해 임대인도 국민이라는 측면에서 시행 초기 문제점이 발생하면 충분한 논의를 통해 임대인과 임차인 모두에게 도움이 되는 방향으로 바뀌어야 한다.

"임대차 3법에 시행 초기 문제점이 발생하면 충분한 논의를 통해 임대인과 임차인 모두에게 도움이 되는 방향으로 바뀌어야 한다."

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