윤석열 정부의 Y노믹스–부동산정책은? 민간주도 공급과 규제완화로 집값 안정화시키겠다

윤석열 정부의 Y노믹스–부동산정책은? 
민간주도 공급과 규제완화로 집값 안정화시키겠다

글. 정철진(경제칼럼니스트, 진 투자컨설팅 대표)

이제 5월 10일이면 대한민국 20대 대통령 윤석열 당선인의 임기가 시작된다. 국민들의 가장 큰 관심은 경제. 윤석열 정부의 경제정책인 일명 ‘Y노믹스’가 주목을 받고 있다. 역시 핵심은 부동산 분야이다. 과연 윤석열 정부는 어떤 정책으로 집값을 안정화시킬 수 있을까. 키워드는 민간주도 공급과 규제완화로 압축된다. 나그네의 옷을 벗겼던 건 거센 바람이 아니라 따스한 햇볕이었다는 우화처럼 공급을 늘리고 규제를 풀어주면 집값은 자연스럽게 안정될 것이라는 판단이다.

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250만호 공급, 재건축·재개발 등 민간 역할 강화

윤석열 정부가 5년간 목표로 하는 공급규모는 250만 가구이다. 이 중 공공주도 물량은 50만 가구로 대부분 민간주도로 이끌 것을 천명하고 있다. 당장 재건축·재개발사업 공급 물량과 도심·역세권 복합개발을 통한 70만 가구 정도 공급이 눈에 들어온다. 이것으로 먼저 주목받는 건 ‘재건축 아파트’이다. 가장 빠르게 물량을 늘리는 방법은 재건축이 유력하기 때문이다.

특히, 1기 신도시(분당, 일산, 평촌, 중동, 산본) 아파트가 자주 언급됐기에 이들 지역 재건축사업이 임기 초기에 이슈화될 가능성이 높다. 또한 재건축 사업과 관련된 안전진단, 리모델링, 재건축초과이익환수제 등도 수정 보완될 수 있다. 재개발 쪽에선 민간 정비사업의 용적률을 많이 높일 전망이다.

다만, 서울 아파트엔 ‘재건축사업=집값 상승’이라는 등식이 오랫동안 이어져왔기에 집값이 다시 들썩일 수 있다. 집값을 잡기 위해 공급을 늘리고, 이를 위해 재건축 사업을 수월하게 하는 건데 오히려 집값을 상승시킨다면 모순에 빠질 수 있다.

 

세제 완화, 다주택자 양도세 중과는 1년 유예

Y노믹스 부동산 분야의 다른 한 축은 세금 완화이다. 세금이 너무 많아 매매가 잘 안되고, 이 세금을 세입자에게 전가한다는 게 윤석열 정부의 판단이다. 집을 갖게 되면 3가지 세금을 적용받는다. 살 때 취등록세, 보유할 때 재산세와 (경우에 따라)종합부동산세 등 보유세, 그리고 팔 때 양도세이다.

Y노믹스는 취득세에 있어서 6억 원 이하 주택을 구입하는 생애최초주택 구매자에게 취득세를 면제하려 한다. 나아가 취득세 단일세율도 고려하고 있다. 보유세는 중장기적으로 종합부동산세를 재산세에 포함시키려 한다. 이미 올해 1세대 1주택자의 보유세는 작년 공시가격을 적용한다고 돼 있는데 Y노믹스에선 이에 더해 공정시장가액비율을 낮추고, 1주택자 세율 자체를 문재인 정부 출범 이전 수준으로 인하하고, 공시가격 현실화도 속도 조절할 것으로 보인다. 어떤 식으로든 1주택자의 보유세 부담은 상당한 폭으로 줄어들 것 같다.

양도세의 최대 이슈는 다주택자 중과완화이다. 현재 2주택자는 20% 포인트, 3주택자 이상은 30% 포인트의 중과를 적용받고 있어 3주택자가 집을 팔 때는 75%의 세율에 지방세까지 포함하면 82%의 양도세를 내야 한다. 이런 세금 부담에 다주택자의 물량을 팔지 않아 매물잠김 현상이 나타나고 있다는 것. 이에 인수위원회는 일단 1년간 ‘다주택자 양도세 중과 유예’를 내걸었다. 다만, 실제로 얼마나 많은 다주택자 물량이 매물로 나올지, 또 ‘똘똘한 한 채’ 선호에 어느 지역에서 매물이 집중될지, 그리고 집값은 절세 부분 만큼 떨어질지 등은 반드시 확인해야 할 변수이다.

 

DSR도 풀까? 오르는 금리가 변수

대출규제 완화도 빼놓을 수 없다. 얼핏 금융규제 완화로 보이지만 현재 우리나라 가계부채의 60% 이상은 부동산과 연계돼 있기에 부동산 정책에 포함시키고 있다. Y노믹스 핵심은 무주택자가 내 집 마련을 쉽게 할 수 있도록 도와주겠다는 것이다. 생애최초주택 구입 가구(청년, 신혼부부 등)의 LTV(담보인정비율) 상한을 80%로 상향하고, 지역과 관계없이 LTV 상한 70% 단일화, 다주택자만 주택 수에 따라서 LTV를 30~40% 차등 적용할 것을 밝히고 있다.

그런데, 대출규제 끝판왕이라 불리는 ‘DSR(총부채원리금상환비율)’ 규제를 어떻게 할지가 아직 숙제로 남아있다. DSR이 있다면 어떤 대출규제 완화도 효과를 나타내기는 힘들다. 특히, 최근 급등하는 대출금리도 변수이다. 이미 주택담보대출금리 연 6% 시대이다. 금리가 높으면 대출받아 집 사기가 만만치 않다. 1900조원에 육박하는 가계부채 자체가 큰 부담도 된다.

이 밖에 임대차 3법 축소 및 폐지 공약도 당장 해결해야 한다. 민주당이 “절대 수정은 없다”고 반대하고 있어 법을 바꾸어야 하는 계약갱신요구권과 전월세 상한제는 쉽게 고치기 어려울 전망이다. 전세보증금을 올리지 않는 임대인에게 세금 할인 등 인센티브를 부여한다는데 어떤 구체적인 정책이 나올지 지켜봐야 한다.

Y노믹스의 부동산 정책, 최종목표는 집값 안정과 주거 안정이다. 따라서 정책 시행 과정에서 집값이 또 상승한다면 이에 대한 대책도 함께 준비해야 할 것이다.

 

[출처 : 사학연금 5월호 웹진]