서울에 아파트 한 채 상속세 얼마나 내야 될까?

서울에 아파트 한 채 상속세 얼마나 내야 될까?

최근 몇 년 사이 집값이 급격히 상승했다. 2021년 10월 서울 아파트 평균 가격은 12억 원을 돌파했다. 집값이 이렇게 크게 오르다 보니 상속세를 걱정하는 사람들도 늘어났다. 상속세는 상위 2%에 해당하는 부자 세금이라 남의 일이라고 생각했던 사람들도 이제 부동산 가격 상승으로 인해 상속세 대상이 될 수 있기 때문이다. 서울에 평균 가격의 아파트 한 채만 보유하고 있다가 사망해도 상속세 대상이 된다. 상속재산이 서울에 12억 원 아파트 한 채뿐이라면, 상속세는 얼마나 내야 될까?

글. 이은하 세무사

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아파트는 동일한 단지 내에 유사 매매사례가액으로 평가된다

상속세는 피상속인이 사망하면서 상속인이 재산을 상속받을 때 내는 세금이다. 상속세가 얼마나 나오는지 계산하려면 먼저 아파트를 얼마로 평가할지부터 알아야 한다. 상속재산가액은 ‘시가’로 평가하는 것이 원칙이다. 아파트는 일반적으로 사망일 전 6개월부터 후 6개월 기간 이내의 ‘유사 매매사례가액’으로 평가한다. 유사 매매사례가액이란 동일한 단지 내에 있는 전용 면적의 차이가 5% 이내고, 기준 시가(공동주택가격)의 차이가 5% 이내인 주택이 매매된 가격이 있다면 그 매매가격을 말한다.

그렇다면 내가 상속받은 아파트의 유사 매매사례가액을 어디서 찾아볼 수 있을까? 국세청 홈택스 사이트(www.hometax.go.kr)에 들어가면 좌측 상단에 [조회/발급]이 있다. [조회/발급]을 클릭하면 [세금 신고 납부]를 찾을 수 있고 여기에 [상속·증여재산 평가하기]가 있다. [상속·증여재산 평가하기]를 클릭한 후 상속받은 아파트의 주소지를 입력하면 해당 아파트의 유사 매매사례가액을 조회할 수 있다.

 

배우자가 있으면 최소 10억 원, 없다면 최소 5억 원까지는 공제된다

상속세는 공제받을 수 있는 금액이 가장 큰 세금이다. 배우자가 있으면 최소 10억 원까지는 공제받을 수 있다. 일단 일괄 공제 5억 원을 받을 수 있고, 배우자 상속공제로 최소 5억 원을 받을 수 있어서다. 배우자 상속공제는 배우자가 실제로 상속받은 금액을 배우자의 법정 상속 지분을 한도로 최대 30억 원까지 공제받을 수 있기 때문에 추가로 더 공제받는 것이 가능하다. 배우자의 법정지분은 자녀보다 0.5만큼 할증된다. 즉, 자녀가 1명이라면 배우자의 법정 상속지분은 60%(1.5/2.5)이고, 2명이라면 약 42.85%(1.5/3.5), 3명이면 약 33.33%(1.5/4.5)이다. 가령 상속재산이 12억 원일 때 자녀가 2명인 경우, 배우자가 법정상속지분인 42.85%만큼 상속받는다면 5억 1,420만 원을 상속받는 것이고, 배우자 상속공제 역시 이 금액을 공제받을 수 있다. 만약 배우자가 법정지분인 42.85%보다 더 많이 상속받더라도 법정지분을 한도로 하기 때문에 배우자 상속공제는 배우자의 법정상속지분까지만 공제받을 수 있다. 배우자가 상속을 받지 않거나 배우자의 법정상속지분이 5억 원에 미달하는 경우에는 5억 원을 공제받는다. 즉, 배우자가 있기만 하면 최소 5억 원은 배우자 상속공제로 받을 수 있는 것이다. 상속재산이 12억 원일 때 10억 원을 공제받는다고 가정하면 과세표준 2억 원에 대해서 상속세는 2,910만 원(신고세액공제 3%반영)이다.

한편, 배우자가 없다면 배우자 상속공제는 받을 수 없기 때문에 최소 공제금액은 5억 원이다. 상속재산 12억 원에서 일괄 공제 5억 원만 공제받는다고 가정하면 상속세는 1억 4,550만 원이다. 정리하면, 서울에 평균 매매가격(12억 원)인 집 한 채만 가지고 있다가 사망 시 최소 공제를 가정했을 때, 배우자가 있으면 2,910만 원, 배우자가 없다면 1억 4,550만 원의 상속세가 발생한다.

 

10년 이상 같이 산 무주택 자녀가 상속 받으면 동거주택 상속공제 받을 수 있다

세법에서 정하는 요건을 모두 갖춘 경우 주택가격의 100%를 6억 원 한도 내에서 공제받을 수 있는 동거주택 상속공제를 받을 수 있다. 동거주택 상속공제를 받으려면 첫째, 돌아가신 분과 주택을 상속받은 자녀가 사망일로부터 소급해 10년 이상 계속 한 주택에서 같이 살았어야 한다. 이때 10년이라는 기간에서 상속인이 미성년자인 기간은 제외된다. 즉, 만 19세 이상부터 계산된다. 둘째, 돌아가신 분과 상속인이 사망일부터 소급해 10년 이상 계속 같은 세대를 구성하면서 1세대 1주택이었어야 한다. 이 경우 무주택인 기간이 있다면 해당 기간은 1세대 1주택으로 보는 기간에 포함된다. 셋째, 사망일로부터 소급해 10년 이상 함께 동거한 무주택자, 또는 돌아가신 분과 공동명의로 주택을 보유한 자녀가 상속받아야 한다.

예를 들면, 아버지의 사망일로부터 소급해서 10년 이상 같은 세대를 이루면서 1세대 1주택으로 산 자녀가 아버지의 12억 원의 아파트를 상속받는다면 동거주택 상속공제로 6억 원을 공제받을 수 있다.

 

 

[출처 : 사학연금 12월호 웹진]