2021년부터 달라지는 세법개정, 부동산 세금

2021년부터 달라지는 세법개정

부동산 세금

부동산 세금은 최근 몇 년 동안 가장 이슈가 많은 세금이다. 특히, 다주택자에 대한 세금은 취득할 때 취득세부터 보유할 때 종합부동산세, 마지막으로 팔 때 양도세까지 전방위적으로 강화되고 있다. 올해 6월 1일 이후에 다주택자가 집을 팔면 양도세 중과세율이 더 인상된다. 올해부터 적용되는 부동산 세금의 주요 내용을 살펴보자.

글. 이은하 세무사

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6월 1일 이후에 팔면 다주택자 중과세율이 인상된다

다주택자가 조정대상지역 내의 주택을 팔 때 중과세율이 인상된다. 주택을 두 채 이상 가지고 있으면 다주택자라고 한다. 다주택자가 조정대상지역 내에 있는 주택을 팔면 양도세가 중과된다. 가령, 서울은 전 지역이 조정대상지역인데 서울에 집을 두 채 이상 가지고 있는 사람이 주택을 판다고 가정해 보자. 오래 보유했더라도 장기보유특별공제를 받을 수 없고, 2주택자라면 기본세율(6~45%)에서 10%p, 3주택 이상이면 20%p가 가산된다. 그런데 2021년 6월 1일 이후 양도분부터는 각각 10%p씩 오른 2주택은 20%p, 3주택 이상은 30%p가 가산된다. 2주택자가 팔려는 주택의 양도차익이 5억 원이라면 5월 31일까지 팔면 양도세가 약 2억 4,500만 원(지방소득세 포함)이지만, 6월 1일 이후에 팔면 5,500만 원이나 늘어난 약 3억 원의 양도세를 내야 한다. 이때, 매매로 인한 양도일은 잔금일과 등기접수일 중 빠른 날이다. 따라서 5월 말까지 잔금 또는 등기접수가 완료되어야 한다. 재산세와 종합부동산세의 과세기준일 또한 6월 1일이니 매도 계획이 있는 다주택자라면 보유세와 양도세의 부담을 줄이기 위해서는 5월 말까지 파는 것이 유리하다.

 

2021년 1월 1일 이후에 취득하는 분양권은 주택 수에 포함된다

올해 1월 1일 이후 취득하는 분양권은 1세대 1주택자 또는 조정대상지역 내 다주택자 등의 주택 수를 계산할 때 포함된다. 종전에는 주택 한 채와 분양권을 보유한 경우 주택을 팔 때 1세대 1주택 비과세 요건을 갖췄다면 비과세를 받을 수 있었다. 주택을 팔 때 분양권은 주택 수에 포함되지 않았기 때문이다. 하지만 올해 1월 1일 이후에 취득하는 분양권이 있다면 주택 수에 포함된다. 다만, 다음과 같이 일시적으로 두 채를 소유했을 때 인정되는 두 가지 경우는 비과세 특례를 받을 수 있다. 주택을 취득한 후 1년 이상 지난 후에 분양권을 취득한 경우로써 1주택자가 분양권을 취득한 후 3년 이내 종전주택을 양도하면 비과세를 받을 수 있다. 혹시라도 3년 이내 종전주택을 양도하지 못한다면 한 가지 방법이 남아있다. 신규주택 완성 후 2년 내 그 주택으로 세대 전원이 이사하여 1년 이상 거주하면서 신규주택 완공 전 또는 완공 후 2년 이내 종전주택을 양도하면 비과세를 받을 수 있다.

다주택자도 마찬가지다. 올해 1월 1일 이후에 취득한 분양권이 있다면 주택 수에 포함된다. 서울에 집 2주택자이며 분양권을 보유한 김씨가 주택을 팔 때 종전에는 2주택자로 중과되었지만, 올해부터는 분양권도 주택수에 포함되어 3주택자로 중과된다. 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권에 한해서 적용되므로 2020년 12월 말까지 취득한 분양권은 종전대로 주택 수에 포함되지 않는다.

 

10억 원 초과 세율 구간이 신설되고, 단기보유 중과세율도 인상된다

작년까지 소득세 최고구간은 과세표준 5억 원 초과 시 42%세율이 적용되었지만, 올해 2021년 1월 1일 이후 양도분부터 과세표준 10억 원 초과구간에 대해 45% 세율이 신설되었다. 기본세율이 인상된 것이므로 다주택자 중과세율도 올해 6월 1일 이후 양도하는 3주택자라면 최고 75%까지 증가하게 된다.

단기간 보유하고 양도하는 주택 및 조합원 입주권의 세율도 인상된다. 1년 미만 보유하고 양도하는 주택 및 조합원 입주권은 양도세율이 종전 40%에서 무려 70%로 인상되고, 보유기간이 1년에서 2년 미만인 경우 종전 기본세율(6~45%)에서 60%로 인상된다.

가령, 2020년 3월에 주택을 구입한 사람이 2021년 5월에 양도차익을 1억 원 남기고 판다면 기본세율이 적용되어 약 2,110만 원(지방소득세 포함)이지만, 2021년 6월 1일 이후에 판다면 60%세율이 적용되어 약 6,430만 원(지방소득세 포함)으로 양도세가 4,320만 원이나 늘어난다. 2년 미만 보유한 주택을 팔 계획이라면 5월말까지 파는 것이 세율 측면에서 유리하다. 또한 종전에는 조정대상지역에 있는 분양권에 대해서만 단기 양도시 중과하였으나 2021년 6월 1일 이후 양도분부터는 모든 지역으로 확대되고, 단기 양도 중과세율도 1년 미만 70%, 1년 이상 60%로 인상된다.

 

 

 

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