2021년부터 달라지는 세법개정 1주택 비과세

2021년부터 달라지는 세법개정

1주택 비과세

세법은 가장 많이 바뀌는 법이자 돈과 바로 직결되는 법이다. 금전적인 손해를 입지 않으려면 개정되는 세법에 항상 주의를 기울여야 한다. 실행하는 시기에 적용되는 세법을 제대로 확인하지 않으면 큰 손실을 볼 수 있다. 세법이 개정될 때는 내 재산에 어떤 영향을 끼칠지 늘 염두에 두어야 한다. 최종 수익률은 세금을 내고 난 후의 세후 수익률이기 때문이다.

글. 이은하 세무사

 

거주기간이 길수록 장기보유특별공제 혜택이 커진다

1세대 1주택 비과세 요건은 2년 이상 보유하고 파는 것이다. 만약, 2017년 8월 3일 이후에 조정대상지역에 있는 주택을 취득했다면 2년 이상 거주도 해야 한다. 이 요건을 갖춘 경우 양도가액이 9억 원 이하면 양도세가 비과세되어 없다. 그런데 양도가액이 9억 원이 넘는 고가주택이라면 양도세를 전부 비과세 받지는 못한다. 양도차익에서 전체 양도가액 중 9억 원을 초과하는 양도가액에 대한 비율만큼은 과세된다. 이때, 1세대 1주택이라면 장기보유특별공제를 훨씬 많이 받을 수 있어서 유리하다. 일반적인 경우 3년 이상 보유하면, 보유기간에 따라 연 2%가 적용되어 최대 양도차익의 30%를 공제받을 수 있다. 하지만 1세대 1주택은 최대 80%가 공제된다.

1세대 1주택의 장기보유특별공제율이 올해부터 개정되었다. 2020년에는 거주기간이 2년 이상이기만 하면 즉, 2년만 거주했더라도 보유기간에 따라 연 8%씩 공제율이 적용되어 10년 이상 보유 시 최대 공제율인 80%를 적용받을 수 있었다. 하지만 2021년부터는 거주기간과 보유기간에 따라 아래 표와 같이 각각 연 4%씩을 공제받을 수 있다. 가령, 거주기간이 2년이고 보유기간이 10년인 경우에는 거주기간에 대해 8%, 보유기간에 대한 40%를 합산한 48%가 적용된다. 따라서 거주기간과 보유기간이 같다면 연 8%씩을 적용받을 수 있지만 보유하는 동안 실제로 거주한 기간은 짧다면 공제율이 낮아지게 된다. 결국, 올해부터 9억 원을 넘는 1주택 보유자가 양도세를 최대한 절세하기 위해서는 보유뿐만 아니라 거주도 10년 이상 해야 한다.

 

최종 1주택 상태에서 2년 더 보유해야 비과세 혜택을 받는다

다주택자였다가 1주택이 된 경우에는 특히 주의해야 한다. 양도세는 양도일을 기준으로 세대나 주택 수를 판단해서 적용한다. 가령 2주택을 가지고 있던 세대가 한 주택을 팔아서 양도세를 내고, 남은 1주택을 팔 때는 양도일 현재 1세대 1주택이기 때문에 비과세 요건을 갖췄다면 비과세를 받을 수 있었다. 2주택자가 어제 한 채를 팔고 오늘 한 채를 파는 경우, 양도일 현재로는 1주택이기 때문에 비과세 요건인 2년 이상 보유(2017년 8월 3일 이후에 취득한 조정대상지역 내 주택은 2년 이상 거주 포함)를 만족했다면 비과세를 받을 수 있었다(단, 양도가액 9억 원 이상이면 과세).

하지만 2021년부터는 그렇지 않다. 다주택자가 1주택 외의 주택들을 팔고 나서 최종 1주택인 상태에서 2년 이상 보유해야 1주택 비과세를 받을 수 있다. 1세대 1주택 보유기간의 기산일이 2주택 이상자는 당해 주택 취득일이 아니라 직전 주택의 양도일로 변경되기 때문이다. 가령, 2주택자가 올해 1월에 한 채를 팔았다면 한 채만 남게 된다. 남은 한 채가 이미 2년 이상 보유한 주택이라면 2020년까지는 바로 팔아도 비과세를 받을 수 있었지만 2021년부터는 다르다. 남은 한 채를 비과세 받기 위해서는 직전 주택의 양도일인 올해 1월로부터 최소 2년을 더 보유하고 팔아야 한다. 따라서 다주택자였던 세대가 1주택 비과세를 받으려면 반드시 최종 1주택의 보유기간을 확인해야 한다. 세법을 확인하지 않은 채 주택을 덜컥 팔아버린다면 막대한 재산상 손실을 볼 수 있다.

다만, 이사나 결혼, 부모님의 동거봉양 등으로 일시적으로 2주택이 된 경우에는 이 규정이 적용되지 않는다. 예를 들면, 서울에 사는 1주택자가 이사를 가려고 새로운 주택(서울)을 취득해서 2주택이 된 경우에는 이 규정이 적용되지 않고 종전대로 새로운 주택을 취득한 날로부터 1년 안에 종전 주택을 팔고 전입신고를 완료해야 비과세 받을 수 있다.

기간	3년	4년	5년	6년	7년	8년	9년	10년 이상
보유(%)	12	16	20	24	28	32	36	40
거주(%)	12(8*)	16	20	24	28	32	36	40
합계	24(20*)	32	40	48	56	64	72	80

*보유기간이 3년 이상(12%)이고 거주기간이 2~3년(8%)인 경우 20% 적용

 

 

[ 출처 : 사학연금 1월호 바로가기 ]